【AT】两大户型PK,哪个叠墅更创新?

摘要: 为何说一款产品能引发全中国、全行业的关注?这是因为,叠墅的创新最难,也最见功力。说得俗气一点,难就难在花1毛钱,要办1块钱的事。两大叠墅金茂逸墅PK首开龙湖?天琅引发全中国关注的“既生瑜,何生亮”的一场龙虎斗。


本文转载自地产大哥(微信号:dichandage)

作者:楼兰


两大玄机


对阵双方是:金茂逸墅210平米下叠PK天琅240平米下叠。都是下叠,面积尺度都差不多。两款下叠产品呈现的画面:


从图表上分析,总价区间接近,金茂逸墅更显实惠,花园面积、地下室、地上赠送面积都比天琅多,在“有天、有地、有院”上,更显别墅范。


而且,金茂逸墅做了[四室两厅两厨三卫],天琅只做出[三室两厅两厨三卫]。 


从面积看,两个户型基本相当。如果加上赠送面积,金茂逸墅地上使用面积约260平,天琅约265平。而且,金茂逸墅更符合二孩家庭的升级需求。毕竟,260平的使用面积做出四间房,这是改善中的“刚需”—有天有地有院固然重要,但房间数够用,才是“发展中的硬道理”。


破题


先来看金茂逸墅下叠首层的平面图。


▲金茂逸墅下叠首层


从平面图上看,金茂逸墅设了3部电梯(留给了中叠和上叠),但是——没有给下叠留下一部。下叠地面两层,地下两层,总共4层,上上下下都要“神行太保”,而且日常生活都要有“神行太保”的脚力。这是“不能承受之累”,特别是家里有老人和小孩,更是苦不堪言。


再来看天琅下叠,从首层的平面图看,配了四部电梯,其中下叠配备了私家电梯。


上下四层,私家电梯是刚需还是改善?当然是刚需!


既然是私家电梯是刚需,为什么金茂逸墅弃之不用?我们假设下叠增设私家电梯,又将会产生什么不一样的变化?


假如金茂亦墅下叠增加增设私家电梯,我们看到的下叠首层交通核位置将要出现5部电梯(从3部变成5部),而且会影响下叠首层北侧的次卧和下叠二层的书房(下叠二层的书房将被三部私梯团团围住)。


所以,金茂逸墅下叠取消私家电梯的逻辑也就理清楚了:为了保证上叠直通地下车库,中叠直通地下室和地下车库,同时保证下叠首层的舒适度,金茂逸墅放弃了下叠的私家电梯。换句话说,下叠二层多出一间卧室,是对下叠私梯缺陷的补偿。


如果金茂逸墅也做出私家电梯,那么,交通核位置就要从3部电梯变成5部电梯。下叠二层北侧次卧就要彻底取消。所以说,虽然金茂逸墅下叠取消了私家电梯,但充分保证了中叠和上叠的品质和舒适度。


我们再来看天琅的处理:交通核4部电梯,上下叠均有私家电梯;为了避免下叠私梯带来的打扰,天琅直接将西侧空间做成储物间。

▲天琅下叠首层

▲天琅下叠二层


反观金茂逸墅下叠多出的一间房,因为二楼的北端次卧紧邻电梯,而且是3部电梯(电梯属阴,煞气重,有噪音,通常会远离卧室),北侧次卧作为卧室,并不合适。如果是二孩家庭,更不宜将此处改作儿童房,建议退而求其次,改作书房。


▲金茂逸墅下叠二层


谁押对了宝?


叠墅=洋房+联排,实际上是指洋房的容积率,联排的品质(有天、有地、有院)。但是,实际生活中,叠墅的平面布局和功能是直接PK大平层。否则,就不会有买大平层还是买叠墅的市场纷争。


所以,我们将金茂亦墅和天琅的下叠首层PK。先来看金茂逸墅下叠的首层平面布局,从玄关处开始、客厅、餐厅、厨房自南向北铺排,交通动线长达13.85米,属于“驴脸联排”,传统的竖厅设计。

▲金茂逸墅下叠首层交通动线


“驴脸联排”的不便之处在于:厨房垃圾必须穿过客厅才能送出,公卫正对餐厅和客厅,无论是从老人房、厨房、餐厅、客卫进入公卫,都将一览无余,私密性较差,现场感尴尬。


再来看天琅的下叠首层。这里要强调一下,两个项目的下叠首层资源条件相当,面积相当,进深和面宽相近。但天琅下叠首层采用横厅设计(本来这是北京金茂府的专利),客厅和餐厅横摆,面宽8米,尺度适合(金茂逸墅下叠的首层面宽其实也很富裕)。


从平面图上看,餐厅南侧设备平台其实是赠送面积,交房后,业主可以将餐厅直接推到南墙,餐厅和客厅的进深可达5.15米,总共约有41.2平米。脑补一下,41.2平米的客厅+餐厅,是副什么样的画面感!

▲天琅下叠首层宽厅及动线


但是,首天琅的下叠首层同样存在这样问题:洁污不分—进出厨房的动线,必须经过客厅;公卫正对楼梯,风水不吉(楼梯是室内气场流动的地方,直冲公卫,秽及阳宅各处,影响家人健康和运势);客厅沙发背后没有靠墙,疑似“没靠山不稳”;餐厅通常置于室内里端(避免餐具收拾不及时显乱的尴尬),但天琅的下叠首层却是入户即视餐厅。


如果将天琅的下叠首层餐厅和老人房互相调换位置,老人房面积变大同时,既可以享受南向阳光,还有很好的景观面。但是,这又将牺牲天琅的餐厅的舒适度,从22.14平米缩减近一半近13平米,大客厅的奢华感也同时受损。


再换一种设计方案,将天琅下叠的餐厅和中厨卫生间对调后,必然导致中餐厅黑厅。餐厅是享受饕餮美食的地方,厨房是油烟场景,更好的南向采光自然应该分配给餐厅。


所以说,天琅和金茂亦墅下叠的首层平面布局,着眼点在于老人房的优先程度,是把老人房放在北侧还是南侧引发的平面大调整。


从市场的反馈来看,天琅押对了宝!


果真是这样吗?


因为两个项目都是毛坏交付,而且下叠的首层格局非常相似,所以,我们尝试将金茂逸墅下叠首层换作天琅,又将出现什么样的化学反应?


改造方案1:

▲金茂逸墅下叠首层改造方案1


将金茂逸墅下叠首层的东南侧老人房摆放到北侧厨房位置,原来的老人房变成餐厅。方案1的好处是:餐厅和客厅相连,实现餐客一体化,副作用是产生黑厨黑卫,厨房没有采光通风。


改选方案2:


▲金茂逸墅下叠首层改造方案2


将金茂逸墅入户门移至东南侧,采光井相应从东南移至西南侧,入户门正对客厅,西南位置摆放餐厅,北侧是老人房,仍然是方案1的症节—黑厨


方案1和方案2都被枪毙掉,为何同样的平面,相近的面积,金茂逸墅做不出天琅的效果?终极答案在这里:天琅中厨位置有一侧开小窗;就是这扇缺失的小窗,毙掉了上面两个改造方案。


所以说,现有条件下,老人房摆放在东南侧1号采光位置,客厅摆放到南侧2号采光位置,厨房摆放到3号采光位置,这是最佳首选。

▲金茂逸墅下叠首层1-3号采光位置摆放



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